O que é escritura?

• A escritura é o ato em que se faz a compra da casa e, quando há crédito, o contrato de crédito com a hipoteca.
• A lei aceita escritura pública ou documento particular autenticado (DPA).
• Na Casa Pronta, tratas da compra, do crédito e do registo num só balcão.
• Antes da escritura pagas o IMT. Depois, pede-se o registo da compra e da hipoteca.

O que é a escritura?

É o ato final da compra. A compra e venda de um imóvel só é válida se for celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado (Código Civil, art. 875.º).

Quando compras com crédito, o mesmo ato pode incluir:

• a compra e venda da casa;
• o contrato de crédito (mútuo) com o banco;
• a hipoteca a favor do banco.

A hipoteca voluntária sobre um imóvel também tem de constar de escritura pública ou de documento particular autenticado, sem prejuízo de lei especial (art. 714.º).

Vem depois do CPCV e do sinal.

Escritura pública ou DPA: qual é a diferença?

O DPA nasceu para substituir a escritura pública em vários negócios (Diário da República, lexionário).

O Justiça.gov.pt diz que o DPA só é válido se for autenticado e depositado online. Depois de depositado, já não é preciso apresentar os documentos em papel.

Muitas vezes diz-se «escritura» mesmo quando o ato é feito por DPA.

Há outra forma para o crédito habitação?

Sim. O Decreto-Lei n.º 255/93 permite um documento particular com reconhecimento de assinaturas quando:

• é a compra e venda de prédio urbano para habitação (ou fração para o mesmo fim), com mútuo, com ou sem hipoteca (art. 1.º);
• o mutuante é uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação (art. 1.º).

O documento tem natureza de título executivo (art. 2.º, n.º 4). A lei obriga o banco a promover o registo (art. 3.º).

Esta forma também se aplica a novos empréstimos com hipoteca sobre o mesmo prédio, pelo proprietário (art. 2.º, n.º 2), e à sub-rogação nos direitos do credor hipotecário (art. 2.º, n.º 3). Vê a transferência de crédito.

O que é a Casa Pronta?

É um serviço do Ministério da Justiça. Permite fazer, num só balcão e de uma só vez, as formalidades da compra e venda, do empréstimo garantido por hipoteca e da transferência de um empréstimo de um banco para outro (Casa Pronta).

No balcão fazem-se, entre outros (Justiça.gov.pt): contratos de compra e venda, contratos de mútuo com hipoteca, hipotecas e sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário.

Como funciona:

• o procedimento é presencial, com marcação;
• o serviço de registo deve começar e concluir o procedimento no mesmo dia (Decreto-Lei n.º 263-A/2007, art. 5.º, n.º 1);
• é preciso que o prédio esteja descrito no registo e que o vendedor tenha o registo definitivo a seu favor, entre outros pressupostos (art. 3.º, n.º 1, als. a) e c));
• qualquer pessoa pode usar o serviço (Justiça.gov.pt), mas não é a única forma de fazer a escritura: a lei também aceita o DPA e, no crédito habitação, o documento particular do Decreto-Lei n.º 255/93.

Documentos que a página do Justiça.gov.pt pede (lista completa na página): identificação civil e fiscal de todos os intervenientes, a ficha técnica do prédio, se existir, e o certificado energético do imóvel.

O que tens de tratar antes da escritura?

• IMT: a liquidação precede o ato de transmissão. Vê o IMT.
• Imposto do Selo da compra: vê o Imposto do Selo.
• Documentos: pergunta ao banco e a quem faz o ato quais os que precisam. Para a Casa Pronta, a página do Justiça.gov.pt refere a licença de utilização (ou a dispensa dela) e o certificado energético.

O que acontece ao registo?

A compra e a hipoteca estão sujeitas a registo predial (Código do Registo Predial, art. 2.º, n.º 1, als. a) e h)).

Registo da compra

• É obrigatório, em regra (art. 8.º-A, n.º 1, al. a)).
• Quem celebra a escritura ou autentica o documento deve promover o registo (art. 8.º-B, n.º 1).
• O prazo geral é de dois meses a contar da data em que o facto foi titulado (art. 8.º-C, n.º 1).
• Na compra por documento particular com reconhecimento de assinaturas (Decreto-Lei n.º 255/93), é o banco que promove o registo (art. 3.º).

Registo da hipoteca

• A lei não o inclui na lista dos registos obrigatórios (Código do Registo Predial, art. 8.º-A, n.º 1, al. a), iv)).
• Mesmo assim, sem registo a hipoteca não produz efeitos, nem entre as partes (Código Civil, art. 687.º).

Quanto custa?

Há três tipos de custos, e nem todos entram na TAEG:

Para a Casa Pronta, o Justiça.gov.pt indica 375 € para um único ato de registo e 700 € para mais do que um ato, com um prédio (informação atualizada a 22 de outubro de 2025).

Os valores dos emolumentos podem mudar. Pede ao banco e ao balcão a conta final antes de assinares.

Onde aparece a escritura na FINE?

A FINE vem antes da escritura. Na secção 4, o banco deve divulgar os emolumentos do registo da hipoteca. Vê a FINE.