O que é CPCV?

• O CPCV é o contrato em que tu e o vendedor prometem fazer a compra e venda da casa mais tarde.
• Para uma casa, o CPCV tem de ter as assinaturas reconhecidas presencialmente e a certificação da licença de utilização ou de construção.
• Quase sempre leva sinal. A lei presume que o dinheiro que entregas ao vendedor é sinal.
• Se alguém falhar, há consequências: perda do sinal, devolução em dobro ou execução específica no tribunal.

O que é um CPCV?

CPCV quer dizer contrato-promessa de compra e venda. É o contrato que fazes antes da escritura.

Nele, as partes obrigam-se a celebrar mais tarde o contrato de compra e venda. O Código Civil chama-lhes promitente-vendedor e promitente-comprador.

À promessa aplicam-se as regras do contrato prometido, menos as da forma (Código Civil, art. 410.º, n.º 1).

A promessa pode vincular as duas partes ou só uma. Se vincular só uma e não tiver prazo, o tribunal pode fixar à outra um prazo para exercer o direito (art. 411.º).

Que forma tem de ter o CPCV?

A lei exige forma própria. O art. 410.º diz:

Isto vale para edifícios ou frações já construídos, em construção ou a construir.

A lei protege quem compra. O vendedor só pode invocar a falta destes requisitos se tiver sido o comprador, por culpa dele, a causá-la (art. 410.º, n.º 3).

A forma da escritura é outra. A compra e venda de um imóvel só é válida se for feita por escritura pública ou por documento particular autenticado (art. 875.º). Vê a escritura.

O que é o sinal no CPCV?

É o dinheiro que entregas ao vendedor quando assinas o CPCV.

Na promessa de compra e venda, a lei presume que toda a quantia que o comprador entrega ao vendedor é sinal, mesmo que seja «antecipação ou princípio de pagamento do preço» (art. 441.º).

O sinal tem regras próprias. Vê o sinal.

O que acontece se alguém não cumprir?

Depende de quem falha.

Na falta de acordo em contrário, não há outra indemnização quando o sinal é perdido ou pago em dobro (art. 442.º, n.º 4).

Há uma regra especial para casas. Nas promessas do art. 410.º, n.º 3, as partes não podem afastar o direito à execução específica (art. 830.º, n.º 3).

O que é um CPCV com eficácia real?

Por regra, o CPCV só vincula as partes. Com eficácia real, o CPCV passa a valer também contra terceiros, por exemplo contra alguém a quem o vendedor venda a casa depois.

Para isso (art. 413.º; Código do Registo Predial, art. 2.º, n.º 1, al. f), e art. 5.º, n.º 1):

• as partes têm de dar a eficácia real por declaração expressa;
• o CPCV tem de ficar inscrito no registo predial;
• o documento tem de ser uma escritura pública ou um documento particular autenticado.

Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo (Código do Registo Predial, art. 5.º, n.º 1). O registo da promessa com eficácia real não está na lista dos registos obrigatórios (art. 8.º-A, n.º 1, al. a), v)).

E se precisares de crédito para comprar?

O CPCV costuma ser assinado antes de o banco aprovar o crédito. Por isso, pensa nisto antes de assinar.

O art. 442.º fala do incumprimento «por causa» imputável a uma das partes. A recusa do crédito pelo banco não vem escrita nesse artigo. O que acontece, e o que acontece ao sinal, deve ficar claro no contrato.

Para saber quanto o banco pode financiar, vê o LTV. Para os custos de comprar, vê o IMT e o Imposto do Selo.

Onde aparece o CPCV na FINE?

Não aparece. O modelo da FINE não tem campo para o CPCV nem para o sinal (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, Anexo I). Vê a FINE.

Qual é o passo a seguir?

Depois do CPCV vem a escritura, onde se faz a compra e, em regra, o contrato de crédito com a hipoteca.