O que é hipoteca?

• A hipoteca é a garantia que o banco tem sobre a casa por causa do crédito habitação.
• Se não pagares, o banco tem o direito de ser pago pelo valor da casa, com preferência sobre outros credores.
• A casa continua a ser tua. A hipoteca tem de ser registada para produzir efeitos.
• Quando acabas de pagar, o banco emite o distrate e a hipoteca é cancelada no registo.

O que é a hipoteca?

A hipoteca dá ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os outros credores que não tenham privilégio especial ou prioridade de registo (Código Civil, art. 686.º, n.º 1).

No crédito habitação, a coisa hipotecada é, em regra, a casa que compras. O crédito é a dívida. A hipoteca é a garantia dessa dívida.

Podem ser hipotecados prédios rústicos e urbanos e partes de um prédio suscetíveis de propriedade autónoma (art. 688.º). Uma fração autónoma pode, por isso, ser hipotecada.

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 aplica-se aos contratos de crédito garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente sobre imóveis (art. 2.º).

A casa deixa de ser tua?

Não. A hipoteca não passa a casa para o banco.

A lei diz que é nula a convenção em que o credor faz sua a casa, se o devedor não cumprir (art. 694.º, pacto comissório).

Se não pagares, o banco tem o direito de ser pago pelo valor da casa. A FINE avisa que o imóvel dado em garantia pode ser devolvido ou transferido para o banco se não cumprires as obrigações (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, Anexo I, secção 13, n.º 3). Vê a FINE.

Que forma tem a hipoteca?

Regra geral, a hipoteca voluntária sobre imóveis consta de escritura pública, de testamento ou de documento particular autenticado (Código Civil, art. 714.º).

Esta regra é «sem prejuízo de lei especial». No crédito habitação, o Decreto-Lei n.º 255/93 admite o mútuo com hipoteca por documento particular com reconhecimento de assinaturas, em prédio urbano para habitação e com banco autorizado a conceder crédito à habitação (arts. 1.º e 2.º).

Na prática, a hipoteca faz-se no mesmo ato que a compra. Vê a escritura.

Porque é que o registo é tão importante?

A hipoteca tem de ser registada. Sem registo, não produz efeitos, nem entre o banco e tu (Código Civil, art. 687.º).

O registo também define a prioridade. O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem, por ordem da data dos registos (Código do Registo Predial, art. 6.º, n.º 1).

O registo da hipoteca está entre os factos sujeitos a registo (art. 2.º, n.º 1, al. h)). Os emolumentos do registo da hipoteca entram na TAEG (Portal do Cliente Bancário).

O que garante a hipoteca?

Garante o crédito e os acessórios que constem do registo (Código Civil, art. 693.º, n.º 1).

Quanto aos juros, a hipoteca nunca abrange mais do que os relativos a três anos, mesmo que as partes combinem outra coisa (art. 693.º, n.º 2).

O que podes e o que não podes fazer à casa?

O banco pode, em vez do seguro, reclamar o cumprimento imediato da obrigação (art. 702.º, n.º 2).

Quando acaba a hipoteca?

A hipoteca extingue-se, entre outras causas (art. 730.º):

• pela extinção da obrigação garantida, quando pagas o crédito;
• por prescrição, a favor de terceiro adquirente;
• pelo perecimento da casa;
• pela renúncia do credor.

Quando acabas de pagar o crédito, o banco emite o distrate. Para tirar a hipoteca do registo, é preciso pedir o cancelamento, com base num documento com o consentimento do banco (Código do Registo Predial, art. 56.º, n.º 1).

Se mudares de banco, vê a transferência de crédito.

E as hipotecas legais?

Existem hipotecas que resultam da lei, sem dependência da vontade das partes (Código Civil, art. 704.º). Não são as do crédito habitação, que se constituem por contrato. Esta página trata só da hipoteca voluntária.

Onde aparece a hipoteca na FINE?

Em três sítios (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, Anexo I):

• Secção 3: o banco chama a atenção para a hipoteca e indica o valor presumido do imóvel (n.º 9). Indica também o rácio com o valor da casa ou o valor mínimo do imóvel (n.º 10). Vê o LTV.
• Secção 4: os emolumentos do registo da hipoteca (n.º 4).
• Secção 13: a advertência sobre as consequências de não cumprires, incluindo a possível perda da casa (n.º 3).