O que é IMT?

• O IMT é o imposto que o comprador paga ao Estado quando compra uma casa. Paga-se antes da escritura.
• Na habitação própria e permanente, em 2026, não pagas IMT até 106.346 €. Acima disso, o imposto sobe por escalões.
• Se tens 35 anos ou menos e é a tua primeira casa para viver, o IMT Jovem isenta-te até 330.539 €. Acima disso, só pagas sobre o excedente.
• O IMT é um custo da compra. Não entra na TAEG nem aparece na FINE.

O que é o IMT?

O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Paga-se quando um imóvel muda de dono por compra.

Quem paga é o comprador (Código do IMT, art. 4.º).

O imposto incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário da casa (o valor das Finanças), o que for maior (art. 12.º, n.º 1).

A taxa depende do uso que vais dar à casa. Há três tabelas para habitação (art. 17.º, n.º 1):

Quanto é o IMT na casa onde vais viver?

Na habitação própria e permanente, estes são os escalões de 2026 (art. 17.º, n.º 1, al. a), com os valores da Lei 73-A/2025):

Nos dois últimos escalões, a lei fala em «taxa única».

Para uma segunda casa ou outra habitação (al. c)), o primeiro escalão não é isento: paga 1 % até 106.346 €.

Estes valores são os do Continente. As Regiões Autónomas têm tabelas próprias, com escalões mais altos (Lei n.º 21/90; Ofício-Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária). Se a casa ficar nos Açores ou na Madeira, usa essas tabelas.

Como se calcula o IMT?

A taxa marginal só se aplica à parte do valor que está dentro de cada escalão. Não se aplica ao valor todo.

A lei manda dividir o valor em duas partes (art. 17.º, n.º 3):

Primeira parte — até ao limite do escalão anterior, paga a taxa média desse escalão.

Excedente — paga a taxa marginal do escalão em que estás.

Exemplo, para uma casa de 250.000 € onde vais viver, sem IMT Jovem:

• primeira parte: 198.347 € × 1,7274 % = cerca de 3.426 €;
• excedente: 51.653 € × 7 % = cerca de 3.616 €;
• total: cerca de 7.042 €.

É uma conta ilustrativa, em euros inteiros. A Autoridade Tributária publica «tabelas práticas» com a mesma conta feita de outra forma (taxa sobre o valor todo, menos uma parcela a abater), que dá o mesmo resultado. Para o valor exato da tua compra, usa o simulador da declaração do IMT no Portal das Finanças.

Quando e como se paga o IMT?

Antes da escritura. A liquidação do IMT precede o ato de transmissão (art. 22.º, n.º 1).

Depois de liquidado, o imposto paga-se no próprio dia ou nos 30 dias seguintes. Se não, a liquidação fica sem efeito (art. 36.º, n.º 1).

Quem faz a liquidação são os interessados, através de uma declaração oficial (art. 19.º, n.º 1). No Portal das Finanças, é a Modelo 1 de IMT.

O que é o IMT Jovem?

O IMT Jovem é uma isenção de IMT na primeira compra de casa por jovens. Está no Decreto-Lei n.º 48-A/2024 e produz efeitos desde 1 de agosto de 2024. A lei não lhe fixa data-limite.

As condições estão no Código do IMT (art. 9.º, n.ºs 2 a 5). Tens de cumprir todas:

• ter 35 anos ou menos à data da escritura;
• ser a primeira compra de casa;
• a casa ser só para habitação própria e permanente;
• não seres dono de um imóvel habitacional, nem de parte dele, na data da compra nem nos 3 anos anteriores;
• não seres dependente para efeitos de IRS no ano da compra.

Se compram em casal, a lei verifica as condições e calcula o imposto para cada cônjuge, em partes iguais (art. 9.º, n.º 4).

Quanto pagas com o IMT Jovem?

Em 2026, a tabela do IMT Jovem (art. 17.º, n.º 1, al. b)) é esta:

Até 330.539 € não pagas IMT. Acima disso, o 8 % aplica-se só ao que passa do limite.

Exemplo, para uma casa de 400.000 €:

A casa tem de ser para viver. O IMT Jovem não é a mesma coisa que a garantia pública jovem, que ajuda no financiamento e não nos impostos.

Há uma regra paralela no Imposto do Selo: os jovens têm uma dedução no selo da compra, com as mesmas condições.

Como pedes o IMT Jovem?

Entregas a declaração do IMT (Modelo 1) no Portal das Finanças e preenches os campos dos benefícios fiscais: o do IMT Jovem e, para o selo, o do IS Jovem. Quando há isenção, a declaração entrega-se antes do ato de compra (art. 19.º, n.º 3).

Podes usar «Validar» e «Simular» na declaração antes de a submeter.

Podes perder o IMT Jovem?

Sim. A isenção caduca em três casos (art. 11.º, n.º 8):

• a casa não passa a ser a tua habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes à compra;
• dás outro destino à casa nos 6 anos seguintes. Há exceções: vender a casa; ou mudar o agregado familiar (casamento, união de facto, dissolução ou mais dependentes) ou o local de trabalho para mais de 100 km, desde que a casa continue a ser só habitação;
• passas a ser dependente para efeitos de IRS em qualquer momento desses 6 anos.

E se não fores residente em Portugal?

Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, a taxa é sempre de 7,5 % na compra de habitação por quem não é residente, sem isenção nem redução (Código do IMT, art. 17.º, n.º 10).

Há exceções (alíneas a) a c) do mesmo número):

• teres sido considerado residente fiscal em Portugal (art. 16.º do Código do IRS);
• tornares-te residente fiscal nos dois anos seguintes à compra;
• arrendares a casa nas condições da lei.

Nos dois últimos casos, a diferença para as taxas normais pode ser anulada a teu pedido, no prazo de 6 meses (n.ºs 11 e 12).

O IMT entra na TAEG ou na FINE?

Não.

O IMT é um custo da compra da casa. A TAEG só conta os custos ligados ao contrato de crédito (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 4.º, n.º 1, al. g)).

Por isso, o IMT também não tem campo na FINE. Mas tens de o pagar antes da escritura. Junta-o ao selo da compra e aos custos da escritura quando fazes as contas ao dinheiro que precisas de ter.

Quanto precisas de ter de lado? Vê também o LTV: o Banco de Portugal recomenda que o banco só empreste até uma parte do valor da casa. O resto, mais estes impostos, sai de ti.

O Orçamento do Estado para 2027 muda o IMT?

Os valores desta página são os de 2026. Os escalões são atualizados todos os anos pela lei do Orçamento do Estado (em 2026, pela Lei n.º 73-A/2025, art. 83.º).

A proposta de Orçamento do Estado para 2027 (Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª) ainda não é lei, está em discussão no Parlamento e pode vir a alterar os escalões.

Confirma sempre os valores em vigor na data da tua escritura.