O que é LTV?

• O LTV é o crédito a dividir pelo valor da casa. Quanto mais alto, maior é a parte da casa que é financiada.
• O valor da casa, para o LTV, é o mais baixo entre o preço e a avaliação.
• O Banco de Portugal recomenda aos bancos um LTV máximo de 90 % na casa onde vais viver e de 80 % nas outras finalidades.
• É uma recomendação, não uma lei. A garantia pública jovem permite financiar acima do limite, em certas condições.

O que é o LTV?

LTV vem do inglês loan-to-value: o empréstimo em relação ao valor. É a percentagem do valor da casa que o crédito financia.

A conta é esta (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, art. 2.º, al. g), e art. 3.º, n.º 1):

LTV = crédito garantido pela casa ÷ o menor valor entre o preço de compra e a avaliação

Dois pormenores:

• se houver mais do que um crédito garantido pela mesma casa, somam-se;
• os impostos e os custos da escritura não entram no valor da casa. Ficam de fora desta conta.

Qual é o limite do LTV?

O limite depende da finalidade do crédito (Recomendação, art. 5.º):

A recomendação define habitação própria e permanente como aquela onde tu, ou tu e o teu agregado familiar, mantêm o centro da vida familiar (art. 2.º, al. f)).

Aplica-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026 (art. 11.º, n.º 1).

Como se calcula o valor da casa para o LTV?

Na compra, é o menor valor entre o preço e a avaliação. A avaliação é feita por um perito avaliador independente (Recomendação, art. 3.º, n.º 2; Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 18.º).

Noutras situações, a regra muda (art. 3.º, n.ºs 3 a 6):

Exemplo

Compras uma casa por 250.000 €. O banco manda avaliá-la e o perito diz 240.000 €.

• Valor da casa para o LTV: 240.000 € (o menor dos dois).
• Crédito máximo recomendado, a 90 %: 216.000 €.
• Ficam 34.000 € do preço por financiar, antes de impostos e custos da compra.

Um crédito de 225.000 € daria um LTV de 225.000 ÷ 240.000 = 93,75 %. Está acima do limite recomendado.

O que fazer se a avaliação vier abaixo do preço?

A avaliação baixa faz descer o crédito máximo. Tens de cobrir a diferença com os teus meios.

Mas tens direitos (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 18.º):

• o banco tem de te entregar uma cópia do relatório (n.ºs 2 a 4);
• podes reclamar por escrito dos resultados e da fundamentação, e o banco tem de responder com fundamento (n.º 5);
• podes pedir uma segunda avaliação (n.º 6). O Portal do Cliente Bancário diz que o custo dessa segunda avaliação é teu;
• podes propor que o banco use um relatório de avaliação com menos de 6 meses, feito para outro banco, desde que cumpra as condições da lei (n.º 8).

O custo da avaliação do imóvel, quando é necessária para conseguires o crédito, conta para a TAEG (art. 4.º, n.º 1, al. g)).

O limite do LTV é lei?

Não. É uma recomendação do Banco de Portugal aos bancos (Recomendação, art. 5.º: «é recomendado que as instituições não concedam...»).

Isso não quer dizer que seja opcional na prática:

• os bancos reportam ao Banco de Portugal os contratos abrangidos;
• quando um contrato não cumpre, o banco tem de apresentar a justificação;
• o Banco de Portugal avalia essa justificação e pode adotar outras medidas (art. 10.º).

Os limites são máximos. Não substituem a avaliação da tua capacidade de pagar: o banco só deve conceder o crédito quando a avaliação mostrar que consegues cumprir o contrato (art. 9.º, n.ºs 2 e 3).

A recomendação não se aplica a todos os contratos. Ficam de fora, por exemplo, os créditos para prevenir ou regularizar um incumprimento (refinanciamento ou consolidação) e os de montante igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida (art. 1.º, n.º 1, als. b) e c)).

O LTV é só um dos limites. O Banco de Portugal fixa também um limite para a taxa de esforço e para o prazo do crédito. Têm de ser observados em simultâneo (Portal do Cliente Bancário).

Como funciona o LTV com a garantia pública jovem?

Com a garantia pública, o banco pode financiar mais do que o limite do LTV.

O Banco de Portugal escreve no preâmbulo do Aviso n.º 6/2024 que o crédito com garantia pessoal do Estado permite ao cliente financiar a compra «em montante superior ao que resultaria da aplicação do rácio loan-to-value» da recomendação. Mas pressupõe sempre que o banco cumpre as obrigações de avaliar a capacidade financeira do cliente.

Em resumo (Aviso n.º 6/2024, anexo, na versão do Aviso n.º 3/2025; Portaria n.º 236-A/2024/1, art. 3.º, n.º 1, al. i)):

• a garantia serve para o banco financiar entre 85 % e 100 % do valor da transação, que é o preço ou, se for menor, a avaliação;
• o Estado fica como fiador de até 15 % do valor da transação, e menos se o banco financiar menos de 100 %;
• o banco não é obrigado a dar o crédito, mesmo que cumpras as condições;
• continuas a ser tu o responsável pela dívida toda.

O Portal do Cliente Bancário acrescenta que a garantia não é uma bonificação da taxa de juro: só te dá acesso a um montante maior. Com mais dívida, o risco de incumprimento sobe e a taxa de juro tende a subir. E diz que a Recomendação Macroprudencial continua a vigorar e deve ser respeitada: o regime da garantia «não permite contornar a Recomendação». Por isso, os outros limites, como a taxa de esforço e o prazo, continuam a aplicar-se.

As condições (idade, valor máximo da casa, prazo para contratar) estão na página da garantia pública jovem.

O LTV muda o spread?

Pode influenciar. O Portal do Cliente Bancário diz que o banco define o spread livremente, tendo em conta, entre outros fatores, o risco de crédito do cliente, o LTV e o custo de financiamento. O mesmo vale para a taxa fixa.

Não há uma regra legal que ligue um LTV a um spread. Por isso, pergunta ao banco como a proposta muda se financiares menos.

Onde aparece o LTV na FINE?

Na secção 3, «Principais características do empréstimo». O banco deve indicar o valor presumido da casa e, se aplicável:

• o montante máximo disponível do empréstimo em relação ao valor do imóvel, como um rácio, com um exemplo em euros; ou
• o valor mínimo da casa exigido para te dar o crédito que pediste.

(Decreto-Lei n.º 74-A/2017, Anexo I, secção 3, n.ºs 9 e 10.) Vê a FINE para saber ler as outras secções.

A FINE da simulação é feita com a informação que deste ao banco. A FINE da aprovação traz as condições que o banco aprovou (Portal do Cliente Bancário). Se o valor da casa mudar entre as duas, o LTV muda.

Quanto dinheiro precisas além do crédito?

Com o LTV a 90 %, tens de ter pelo menos 10 % do valor da casa (o menor entre preço e avaliação). Além disso, tens de pagar à parte:

• o IMT;
• o Imposto do Selo da compra;
• os custos da escritura e do registo.

Estes custos não fazem parte do valor da casa para o LTV.